telefono 328 144 94 85
DL SALVA CASA
METTI IN REGOLA
IL TUO
IMMOBILE
DIFFORMITA' COSTRUTTIVE, PROGETTUALI ED ABUSI EDILIZI? CONSEGUIAMO LA CONFORMITA' EDILIZIA, CATASTALE ED URBANISTICA DELLE TUE PROPRIETA' IMMOBILIARI PER L'ACCESSO AI BONUS FISCALI, COMPRAVENDITE, DONAZIONI E SUCCESSIONI
tel +39 328 144 94 85
SANATORIE PER ABUSI EDILIZI, DIFFORMITA' COSTRUTTIVE E PROGETTUALI, IRREGOLARITA' AMMINISTRATIVE DELLE TUE PROPRIETA' IMMOBILIARI
Difformità di natura formale: errori di rappresentazione cartografica, mappe catastali, disallineamenti tra progetto assentito e stato di fatto
Difformità interne ed esterne: tramezzi, porte, nicchie, cornicioni, soppalchi, finestre, portefinestre, balconi
Frazionamenti e accorpamenti tra unità immobiliari
Cambi di destinazione d'uso: variazione tra categorie omogenee degli immobili
ESEGUIAMO LE PROCEDURE NECESSARIE PER RIPORTARE ALLO "STATO LEGITTIMO" IL TUO IMMOBILE PER LE OPERE REALIZZATE SENZA TITOLO ABILITATIVO
SOPRALLUOGO E PREVENTIVO GRATUITO
ANALISI DELLA DOCUMENTAZIONE E DELLO STATO DEI LUOGHI
ILLUSTRAZIONE DELLA PROCEDURA TECNICO-AMMINITRATIVA
SEI UN AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO?
CONTATTACI E VERIFICA LA CONFORMITA’ DEGLI IMMOBILI IN GESTIONE
I NOSTRI SERVIZI
Lo staff Tecnico di SANATORIEMMOBILIARI.IT pone le sue competenze e la sua decennale esperienza a servizio del Committente gestendo l’incarico in maniera completa eseguendo per suo conto:
- Accesso agli atti amministrativi presso archivio tecnico comunale
- Visure, planimetrie catastali ed estratti di mappa
- Rilievo metrico strumentale e rilievo fotografico
- Restituzione grafica dello stato autorizzato e del stato rilevato
- Analisi normativa urbanistico-edilizia nazionale, regionale, comunale e catastale per la determinazione della doppia conformità
- Redazione di CILA / SCIA / PDC in Sanatoria con relazione tecnica di asseverazione ed inoltro pratica telematica corredata degli elaborati grafici
- Redazione ed inoltro di aggiornamenti delle planimetrie catastali all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate
e ancora:
- Progettazione architettonica, Progetto Ristrutturazioni, Direzione Lavori, Coordinamento della Sicurezza
- Redazione APE "Attestazione Prestazione Energetica" e relativo deposito al Catasto Energetico Regionale
- Servizio di Stime e Perizie Immobiliari
- Consulenza tecnica finalizzata all’acquisto, alla vendita o donazione di un bene immobiliare
- Relazioni specialistiche in materia di efficienza energetica ai sensi D.Lgs 192/2005 e s.m.i.
- Ispezioni Termografiche dell’immobile con strumentazione all’avanguardia
- Rilevazioni Strumentali per la rilevazione Rischio Gas Radon;
- Valutazione Impatto Acustico
CHI SIAMO
Siamo un team di professionisti -ingegneri ed architetti- altamente qualificati con esperienza nel settore edile ed immobiliare.
Mettiamo a tua disposizione la nostra conoscenza e professionalità al fine di regolarizzare le difformità edilizie e amministrative del tuo immobile.
Gestiamo a 360° tutto l'iter autorizzativo con i Comuni e con gli enti preposti in modo rapido ed efficiente.
ARCH. OMAR BENEDETTI
ING. CATERINA SANTARCANGELO
BERGAMO BRESCIA E PROVINCIA
MILANO E PROVINCIA
CONTATTACI
INDIRIZZO
BERGAMO - via Gasparini, 109
24125
Italia
TELEFONO
CHE COSA È LA SANATORIA EDILIZIA?
La Sanatoria edilizia è una procedura amministrativa che consente di riparare ad un’irregolarità formale presente su un edificio. Si rende necessaria quando lo stato in cui l’immobile si trova è difforme da quello riportato nelle planimetrie depositate presso gli Uffici comunali competenti. In altre parole, la sanatoria edilizia è quella che si rende necessaria quando l’immobile non si trovi nel suo “stato legittimo”.
Dunque, un immobile si potrà considerare privo di abusi edilizi solo quando la planimetria di progetto e la planimetria dello stato di fatto combaciano perfettamente o quando si discostino in maniera “tollerabile”.
Quando ciò non accade, per il soggetto che desidera vendere l’immobile abusivo sarà necessario effettuare una sanatoria, le cui spese saranno a suo carico. Questo in virtù dell’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001, che sancisce la nullità degli atti giuridici aventi ad oggetto edifici costruiti abusivamente dopo il 17/03/1985.
Per tal motivo, al momento del rogito è proprio il notaio che chiede al venditore di dichiarare che l’immobile non sia soggetto ad irregolarità edilizie, informandolo sulle conseguenze penali di eventuali dichiarazioni mendaci.
L’omissione, da parte del venditore, della dichiarazione di irregolarità edilizie gravanti sull’immobile oggetto di compravendita comporterà senz’altro la nullità dell’atto stipulato, con il conseguente obbligo di restituzione del prezzo da lui riscosso al momento della stipula ed un'eventuale, possibile condanna al risarcimento del danno arrecato all'aspirante acquirente.
L’abuso edilizio non è soggetto ad alcuna prescrizione, il che significa che, in mancanza di stato legittimo, la Pubblica Amministrazione potrà sempre procedere a sanzionare l’edificio abusivo, anche a distanza di molto tempo dalla realizzazione dell’abuso edilizio le cui sanzioni, ricordiamo, consistono nell’obbligo di pagamento di una sanzione pecuniaria o nell’ordine di demolizione.
Oltre al profilo della legittimità dello stato in cui versa un immobile, c’è un ulteriore aspetto da considerare, e cioè quello pratico: non è possibile effettuare interventi di ristrutturazione edilizia su di un immobile che non versi in stato legittimo.
Infatti, per la presentazione di CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) o SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), è necessario che la documentazione relativa all’immobile da ristrutturare sia in regola. In mancanza, sarà necessario prima pagare una sanzione per la mancata corrispondenza tra lo stato attuale dei luoghi e quello indicato nel titolo abilitativo, dal momento che, alla presentazione di CILA o SCIA, il titolare dovrà dichiarare la regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile, consapevole dell’illiceità di eventuali omissioni che restano sanzionabili sia sotto il profilo amministrativo che, soprattutto, penale.
Vi sono poi alcune difformità tra lo stato di fatto e lo stato di progetto dell’immobile che la legge considera come “tollerabili”. Ai sensi dell’art..34 bis del T.U. edilizia “il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo”.
Dunque, a meno che non si tratti di immobili sottoposti alla tutela dei beni culturali, le difformità che si discostino al massimo del 2% - rispetto a quanto previsto nel titolo abilitativo - non costituiranno abuso edilizio e dovranno essere dichiarate dal tecnico abilitato, che renderà così l’immobile legittimo nella propria costruzione.
L’abuso edilizio può concretizzarsi attraverso il mancato rispetto di:
- Codice dei beni culturali e del paesaggio;
- Codice della Strada o del Codice civile;
- Norme di sicurezza o igienico-sanitarie,
e può inoltre essere di tipo documentale o sostanziale. È documentale l’abuso edilizio commesso in mancanza del Permesso di Costruire, ma l’intervento risulta essere comunque conforme a quanto prescritto dalla legge; invece, è un abuso sostanziale l’intervento effettuato in violazione delle norme in materia edilizia. In quest’ultimo caso, l’unica sanzione possibile è quella della demolizione dell’edificio costruito mediante un abuso edilizio di tipo sostanziale.
I possibili abusi designati dal Testo Unico Edilizia:
art. 31 del T.U. edilizia: interventi eseguiti in assenza di concessione, in totale difformità o con variazioni essenziali;
art. 33 del T.U. edilizia: interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
art. 34 del T.U. edilizia: interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
art. 37 del T.U. edilizia: interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità;
art. 38 del T.U. edilizia: interventi eseguiti in base a permesso di costruire annullato.
I tipi di Sanatoria contemplati dalla legge sono:
- Permesso di costruire in sanatoria (art. 36 del T.U. edilizia): in caso di interventi realizzati in assenza del permesso di costruire, ma solo quando tali interventi siano conformi alle normative in materia edilizia, sarà possibile sanare l’abuso ottenendo il permesso di costruire dietro pagamento di un’oblazione pari al doppio del contributo di costruzione o, quando gratuito, al doppio del contributo per il rilascio del permesso di costruire.
- SCIA in sanatoria (art. 37 del T.U. edilizia): nel caso di interventi eseguiti in mancanza di SCIA, sarà possibile sanare la difformità pagando una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore che l'immobile ha subito grazie alla realizzazione degli interventi, in misura comunque non inferiore a 516 euro.
- CILA tardiva (art. 6 bis del T.U. edilizia): nel caso di interventi eseguiti in mancanza di CILA, sarà possibile presentarla appunto “tardivamente”, ossia in corso d’opera o a fine lavori, mediante il pagamento di una sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro.
Per richiedere la sanatoria, l’istanza va presentata al Comune o alla Regione entro 90 giorni dalla scoperta della difformità. Tale istanza, dovrà essere corredata da tutta la documentazione attestante lo stato di fatto e lo stato di progetto dell’immobile. Successivamente, il richiedente dovrà pagare il contributo di sanatoria edilizia, calcolato a seconda dell’entità dell'intervento effettuato abusivamente e delle tariffe localmente vigenti.
Entro 60 giorni dal deposito dell’istanza, l’ente competente provvederà, se del caso, all’emanazione di un provvedimento di sanatoria. Per poter essere idoneo alla sanatoria, l’intervento effettuato sull’immobile deve essere soggetto al requisito della cosiddetta “doppia conformità”, ossia deve essere conforme sia alla legge in materia edilizia vigente al momento dell’intervento, che a quella vigente al momento della richiesta. Qualora tale requisito non sia soddisfatto, si dovrà procedere alla demolizione degli interventi effettuati in violazione della legge.
I costi della sanatoria saranno dunque quelli delle sanzioni, calcolate a seconda del caso di specie, oltre all'onorario del tecnico istruttore
Va precisato, che per l’anno 2024 non sono previsti condoni edilizi e, pertanto, la procedura di sanatoria è solo quella ordinaria, indicata nel Testo Unico sull’Edilizia e descritta in questa sede.
- Regolamenti edilizi vigenti o della normativa in materia sismica;
